Immobilier: Pourquoi la peur d'une bulle est exagérée – Bien Etre

Le professeur de Leipzig, Gunther Schnabl, a remporté un petit succès sur Twitter. Avec un graphique, il a voulu montrer à quel point les prix de l'immobilier en Allemagne évoluaient dans des conditions dangereuses: comme en Espagne dans les années 2000, avant l'éclatement de la bulle spéculative. La Banque centrale européenne a admis une "bulle errante".

Si le développement espagnol se poursuivait en Allemagne, une véritable catastrophe économique serait à prévoir: pauvreté soudaine et massive, 27% de chômeurs, l'effondrement de presque toutes les caisses d'épargne et de banques populaires sous une montagne de créances irrécouvrables, un triplement rapide de la dette publique, des centaines de milliers des expulsions et de l'exode de jeunes désespérés,

Heureusement, le graphique de Schnabl contient une grave erreur: les courbes de l'Allemagne et de l'Espagne suivent des échelles différentes, sur deux axes y différents. Cette astuce rend l’augmentation des prix de l’immobilier allemand de 40% depuis 2010 est tout aussi spectaculaire que le triplement précédent en Espagne.

Le monde financier suscite de plus en plus de réactions négatives face à ce "crime de cartographie". Le blog "Alphaville" du "Financial Times" a inclus l'affaire dans sa série "Axis of Evil" sur des graphiques trompeurs.

Sur la même base, la comparaison est la suivante: les hauts et les bas du marché espagnol contrastent avec un léger mouvement de vague en Allemagne.

Néanmoins, la crainte d'une correction imminente pourrait être justifiée dans ce pays. Schnabl fait référence au rapport sur la stabilité financière de la Bundesbank, publié la semaine dernière, dans lequel l'institut souligne à plusieurs reprises un risque éventuel. En 2018, l'immobilier dans les grandes villes avait été surévalué de 15 à 30%. Et au cours de l'année en cours, les prix ont encore augmenté, mais pas aussi rapidement qu'auparavant.

Munich occupe désormais la 5ème place du "Global Real Estate Bubble Index" d'UBS, Francfort-sur-le-Main. Les métropoles ne représentent toutefois pas tout le pays, même si le battage publicitaire immobilier se propage de plus en plus à son environnement. Le "Financial Times" énumère les raisons pour lesquelles l'économie allemande ne menace guère le destin espagnol.

Presque La moitié de la population allemande vit à louer, la proportion la plus élevée au sein de l’UE. Bien que les loyers augmentent également, le principal argument d'UBS et de la Bundesbank en faveur d'une surévaluation réside dans le fait qu'ils restent si loin derrière le prix d'achat. En revanche, au début de la crise, les Espagnols étaient propriétaires à 80%. Avec la chute des prix de l'immobilier, une grande partie des actifs privés s'est dissoute.

Les prêts immobiliers allemands – qui ne concernent à leur tour que la moitié des logements – sont généralement conclus à un taux fixe. Ainsi, une augmentation des taux d’intérêt, qui n’est guère envisageable de toute façon, ne peut guère déclencher l’éclatement d’une bulle, comme cela a été le cas en Espagne, lorsque des millions de propriétaires ne pourraient plus supporter leur dette. On ne voit pratiquement rien d'un boom de la dette privéeCela continue de fournir à la richesse financière croissante des réserves suffisantes pour les achats immobiliers.

le revenu net les Allemands sont presque depuis 1995 augmenté deux fois plus que les prix de l'immobilierL’accessibilité économique ainsi calculée s’est donc sensiblement améliorée – et est même restée au moins identique en Espagne à long terme. Cependant, ce chiffre ne tient pas compte du fait que les revenus et leur croissance sont répartis de manière inégale, de sorte que les travailleurs à revenus moyens à faibles vivant dans certaines villes peuvent être devenus inabordables. Mais il s’agit plus d’un problème sociopolitique que d’un risque pour le marché financier.

Après tout, le risque économique est moindre, car en Espagne, près de trois millions de personnes étaient employées dans le secteur de la construction, soit près de 15% de tous les emplois, dont les deux tiers ont été perdus en raison de l'éclatement de la bulle. Dans ce pays, l’industrie automobile, l’ingénierie mécanique et la chimie s’effondreraient en même temps, entraînant un choc comparable sur le marché du travail.

En Allemagne, en revanche, la hausse des prix de l'immobilier existe encore aujourd'hui pas de véritable boom de la construction déclenché. Ils pourraient en partie s'expliquer par le fait que l'offre de logements ne suffit pas à satisfaire la demande croissante. Mais ce serait une raison fondamentale et non un signe de bulle spéculative.